- Vendita di immobili o di diritti reali immobiliari (come la piena proprietà o la nuda proprietà), che continua a rientrare tra le plusvalenze immobiliari.
- Costituzione di diritti reali di godimento (ad esempio usufrutto, superficie, servitù, uso o abitazione), che viene invece considerata come reddito diverso.
Di conseguenza, dal 2024 la costituzione a pagamento di un diritto reale di godimento è generalmente un’operazione fiscalmente rilevante e può generare reddito tassabile.
Prima di questa modifica, la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli non edificabili non generava una plusvalenza tassabile se: il terreno era posseduto da più di cinque anni, e l’operazione non avveniva nell’ambito di un’attività d’impresa.
QUANDO SI GENERA UNA PLUSVALENZA?
Successivamente, il D.L. n. 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica, con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2024, per chiarire quando si genera una plusvalenza e quando invece un reddito diverso.
Secondo questa interpretazione se, insieme alla costituzione di un diritto reale (come l’usufrutto o la superficie) viene ceduta anche la nuda proprietà, e quindi il proprietario perde completamente ogni diritto sull’immobile, l’operazione viene trattata come vendita dell’immobile e può generare una plusvalenza immobiliare; se invece il proprietario mantiene un diritto reale sull’immobile, il compenso ricevuto viene considerato reddito diverso.
CONCERE DIRITTO DI SUPERFICIE A UNA PROPRIETA’
Sulla questione è stato presentato un interpello all’Agenzia delle Entrate. Il quesito riguarda un agricoltore che determina il proprio reddito con il regime catastale e che ha chiesto chiarimenti sul trattamento fiscale di un’operazione relativa a terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni.
L’operazione prevista era la seguente:
- concedere il diritto di superficie su un terreno a una società;
- cedere la nuda proprietà dello stesso terreno al figlio.
Secondo il contribuente, questa operazione equivale in sostanza a cedere l’intera proprietà del terreno, perché egli non manterrebbe più alcun diritto né potere sul bene.
