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TUTTO SUGLI AFFITTI D’ORO

affitti

Secondo gli ultimi dati Istat nel nostro Paese la superficie agricola in affitto o in uso gratuito, nell’arco dell’ultimo ventennio, «è cresciuta di oltre il 103%, portandosi a quasi il 50% della Sau totale. Si tratta di oltre 6 milioni di ettari su 12,5 milioni complessivi» fotografando una situazione di parità tra terreni agricoli condotti direttamente e quelli acquisiti in affitto o comodato gratuito. (Vuoi sapere qual è la novità?)

AFFITTI OLTRE IL 60%

Secondo Confagricoltura Alessandria «in Piemonte gli affitti e i comodati hanno addirittura superato il 60% della Sau regionale con oltre 560 mila ettari a fronte di poco più di 940 mila ettari complessivi».

«Le 51.700 aziende piemontesi hanno una superficie media di 18,2 ettari, molto vicina a quella dell’Unione europea. Lo strumento dell’affitto si conferma quindi come molto duttile nel rendere disponibile la terra alle imprese agricole, contribuendo alla loro competitività, alla valorizzazione del patrimonio fondiario e, più in generale, allo sviluppo dell’agricoltura italiana».

LE ASTE DEGLI ENTI PUBBLICI

Di recente, nelle aree risicole (ma non solo), si sono attuate da parte degli enti pubblici proprietari di terreni delle gare d’aste per gli affitti dei terreni.

Queste aste, se da un lato favoriscono la concorrenza dall’altro possono penalizzare gli agricoltori. Infatti, il meccanismo del rilancio del prezzo e dell’aggiudicazione al miglior offerente, pur attuato con regole di mercato produce un effetto speculativo e distorsivo.

Tali aste influenzano sicuramente il mercato, contribuendo a rincarare gli affitti dei terreni e lasciando ben poco margine agli agricoltori. Questi ultimi, in un momento di crisi climatica (come la grande siccità del 2022) e di rincari delle materie prime devono far fonte a spese straordinarie.

ANCHE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE AFFITTI

I bandi possono anche prevedere ristrutturazioni edilizie degli immobili rurali di proprietà di enti e fondazioni pubblici e progetti a scopo sociale. Anche su questo punto evidenziamo che, i costi dell’edilizia fortemente volubili si sono incrementati in modo significativo. Questi rischiano di rendere irrealizzabili i progetti previsti dagli accordi.

Per far fronte alle aste che portano alle stelle i costi degli affitti ci sono accordi privatistici a cui hanno partecipato anche i sindacati agricoli. Tali accordi, che non possono limitare il libero mercato, non hanno portato i risultati desiderati.

PROSSIMO APPUNTAMENTO: LE INTERVISTE

Sul tema abbiamo sentito gli esponenti del mondo dell’agricoltura a cui abbiamo chiesto anche come cambiano i valori dell’affittanza in relazione alla nuova PAC e quali sono le colture più e meno remunerative. Le interviste saranno pubblicate nei prossimi giorni: continuate a leggerci!

SPAZIO ALLE INTERVISTE!

L’affittanza in vent’anni è cresciuta di oltre il 103%. In Piemonte gli affitti e i comodati hanno addirittura superato il 60% della Sau regionale. Abbiamo segnalato il ruolo delle aste attuate da parte degli enti pubblici proprietari di terreni. Proprietari che possono penalizzare gli agricoltori e portare i costi dell’affitto alle stelle.

Vediamo cosa ne pensa Alberto Lasagna, Direttore di Confagricoltura a Pavia. Lasagna sostiene che «la modalità di scelta degli affittuari mediante aste da parte di soggetti proprietari pubblici, pur se assolutamente legittima, necessità di una riflessione».

IL MASSIMO RIALZO COMPORTA DISTORSIONI

«Mutuare l’esperienza del massimo ribasso tipica degli appalti pubblici ribaltandola nelle aste al massimo rialzo praticate per gli affitti agrari da soggetti istituzionali che gestiscono beni frutto di lasciti con chiara destinazione agricola e mutualistica, rischia di determinare, come in parte sta già accadendo, importanti distorsioni sul mercato».

OLTRE IL MERCATO

«L’ambito degli affitti agrari non è solo un mercato ma è un qualcosa che per durata e per ruolo territoriale non può essere affidato solo a una semplice asta al rialzo. Il mercato deve tenere conto delle storicità territoriali, della vocazione delle imprese e della necessità di avere un legame stretto e coerente tra territorio e imprese agricole». Precisa Alberto Lasagna.

SPECIFICITA’ DEL CONTESTO AGRICOLO

«Se poi ai canoni d’affitto definiti con aste al massimo rialzo si aggiunge l’indicizzazione Istat, allora si rischia di stravolgere la storicità del contesto agricolo. Contesto che non incarna al suo interno la volatilità dei mercati finanziari o del commercio di prossimità. Qui ci sono dinamiche pluriennali dove spesso le fiammate inflazionistiche sono condizionate da eventi esterni geopolitici o climatici. Si tratta di eventi non favoriscono ma ostacolano l’attività agricola».

«Se pensiamo alle fiammate dei costi di produzione degli ultimi anni e alla siccità del 2022 seguita dall’impressionante attività temporalesca di quest’anno, comprendiamo come l’attività d’impresa agricola non sia un’azione ordinaria, operando in contesti dove i fattori e gli elementi della produzione sono influenzati da eventi esterni. Questi utlimi non sono in disponibilità dell’imprenditore agricolo che invece li subisce».

LA LEGGE 203/1982

Il Legislatore aveva fatto sintesi di questo scenario complesso e particolare nella Legge 203/1982 e successive modifiche e integrazioni. Dobbiamo ritornare allo spirito del legislatore in quanto l’eccessivo ed esasperato ricorso ad aste per definire gli affitti oltre che la mera indicizzazione dei canoni d’affitto all’ISTAT. Così facendo si rischia di snaturare le dinamiche frutto di decenni di lavoro tra parte proprietaria e parte affittuaria.

«Il valore fondiario è un elemento assoluto delle nostre comunità, e per tutelarlo occorre essere coerenti con la vocazione dei nostri territori e con la particolarità e la storicità dell’attività d’impresa agricola» aggiunge infine Alberto Lasagna.

Boom dell’affittanza in vent’anni e costi dell’affitto alle stelle. Il tema è molto sentito, soprattutto alla luce dei cambiamenti indotti dalla nuova Pac. Ne parliamo con Mauro Bianchi, Direttore dell’Associazione Provinciale della Proprietà Fondiaria di Pavia, il quale conferma i suddetti dati e precisa che la superficie agricola in affitto è oltre il 50% di quella coltivata.

L’AFFITTO E’ CENTRALE

Secondo Bianchi, «in agricoltura si fa un gran ricorso al contratto di affitto quale unico strumento per assicurare uno sviluppo di attività agricole imprenditoriali, efficienti, moderne, dinamiche e sempre più attente all’ambiente».

Sul tema delle aste dagli enti pubblici proprietari di fondi agricoli, Mauro Bianchi precisa che tali percorsi sembrano ormai essere l’unica strada percorribile. «Sarebbe opportuno avere meccanismi volti alla sostenibilità delle offerte economiche. C’è bisogno di mettere in crisi il bilancio aziendale (anche di eventuali prelazionanti); purtroppo per tali tipi di gare, ad oggi, non è possibile attuare alcun tipo di salvaguardia, valendo principalmente il fattore economico».

LA SITUAZIONE NELLE RISAIE AFFITTI

Nelle aree risicole, peraltro la riforma PAC in vigore dal 2023, ricorda Sorrentino, non risulta particolarmente penalizzante. Infatti, il sostegno di base è ridotto. Tuttavia, tale diminuzione è in buona parte compensata dall’aumento del premio accoppiato. Pertanto, nelle zone risicole, non ci si aspetta una riduzione dei canoni, anzi, continua Sorrentino, vista la concorrenza, spesso anche speculativa, causata in parte anche dalle gare d’asta indette ultimamente dagli enti pubblici proprietari di terreni ci si aspetta un incremento dei canoni.

Secondo gli ultimi dati Istat nel nostro Paese la superficie agricola in affitto o in uso gratuito, nell’arco dell’ultimo ventennio, «è cresciuta di oltre il 103%, portandosi a quasi il 50% della Sau totale: oltre 6 milioni di ettari su 12,5 milioni complessivi».

Il tema degli affitti è molto sentito tra i nostri lettori. Ecco perché proponiamo una vera inchiesta che questa volta ci porta ad ascoltare la Confagricoltura Vercelli e Biella. Certamente lo strumento dell’affitto fondiario – ci dicono a Vercelli – costituisce un elemento fondamentale dell’agricoltura. Dalla metà degli anni ‘60, nel vercellese l’affitto si è andato riducendo in favore della conduzione in proprietà. Tuttavia, ancora oggi costituisce una forma di conduzione decisamente importante.

AFFITTI: UN VALORE PROPORZIONATO NEL TEMPO

Nel tempo, il valore degli affitti mediamente è rimasto proporzionato alla redditività dei terreni e, solo in talune aziende rappresenta un costo aziendale piuttosto importante.

La durata media dei contratti storicamente era di 9 anni e l’indicizzazione del canone annuo parametrata ad un paniere “agricolo”. Negli ultimi anni, invece, la tendenza è di accorciare la durata ad un periodo di anni 6 (a volte 3) e di indicizzare il canone, purtroppo, sulla base del paniere Istat. Qui vi sono beni che non hanno alcuna attinenza rispetto all’andamento dell’economia agraria.

La durata breve dei contratti non consente alle aziende un’ottimale programmazione dell’attività. Inoltre, in momenti di inflazione media o elevata come l’attuale, l’indicizzazione su base ISTAT pone le aziende agricole in seria difficoltà. La causa è un andamento dei prezzi al consumo, disallineato dai costi e dalla PLV agricola.

L’aumento della superficie aziendale media, ad ogni modo, è sì ascrivibile allo strumento dell’affitto ma, soprattutto, alla chiusura di aziende di piccole dimensioni. Queste ultime non sono più economicamente sostenibili, e al loro accorpamento in strutture via via di maggiori dimensioni

Secondo Ermes Sagula, responsabile tecnico CAA di Coldiretti Lombardia, nella zona di Pavia e Milano i prezzi degli affitti sono particolarmente alti e tenderanno ad aumentare per via, in prims, del fatto che c’è molta concorrenza e di terreni ce ne sono relativamente pochi soprattutto nella provincia di Milano dove il consumo di suolo è stato particolarmente rilevante.

Anche le recenti aste pubbliche indette dalle Fondazioni e dagli altri enti pubblici proprietari di vasti appezzamenti di terreni stanno contribuendo ad innalzare il costo dei canoni di affitto, creando qualche difficoltà soprattutto alle aziende agricole di piccole dimensioni che maggiormente risentono delle variazioni del mercato fondiario.

OCCHIO ALLA PAC NEL MANTOVANO AFFITTI

In tema di titoli PAC, Ermes Sagula precisa che nella zona del mantovano, vi è particolare attenzione ai titoli PAC. In dettaglio, al fatto che i proprietari che affittano abbiano il possesso dei titoli, sebbene i titoli all’aiuto siano da sempre svincolati dai fondi agricoli.

Anche per Ermes Sagula, la riduzione di titoli potrebbe contribuire a calmierare il prezzo degli affitti. Tuttavia questo è vero non in zone con un’alta domanda di superfici come le aree risicole. Qui, infatti i prezzi registrano aumenti per via delle suddette dinamiche. Autore: Elettra Bandi

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