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LA RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DEI TERRENI

terreni

La legge di bilancio 2023 (Legge 29 dicembre 2022, n. 197) prevede la possibilità di rideterminare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola) posseduti alla data del 1° gennaio 2023. Ciò avviene mediante il versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 16 per cento. La disposizione è inizialmente introdotta dalla legge finanziaria per il 2002. Quest’ultima è sistematicamente prorogata nel tempo.

Di recente, la circolare n. 16 dell’Agenzia delle entrate, ha fornito chiarimenti sul tema.

I BENEFICIARI

Tramite il c.d. “affrancamento”, le persone fisiche, le società semplici, gli enti non commerciali e i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia possono determinare la plusvalenza derivante dalla vendita facendo riferimento ad un valore “rideterminato” in luogo del costo storico.

Per poter utilizzare il valore “rideterminato”, il contribuente è tenuto al versamento di un’imposta sostitutiva parametrata al valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati.

I terreni edificabili e con destinazione agricola non devono essere posseduti in regime di impresa. Ne consegue che le persone fisiche e gli enti non commerciali possono avvalersi dell’agevolazione soltanto con riferimento ai terreni posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.

Gli imprenditori agricoli (es. individuali, o costituiti in forma di società semplice) possono quindi essere interessati alla rivalutazione con riferimento ai terreni edificabili posseduti.

GLI ADEMPIMENTI

Il possesso delle partecipazioni e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola), ai fini della rideterminazione del loro costo o valore di acquisto, deve essere verificato alla data del 1° gennaio 2023. Entro il 15 novembre 2023, il contribuente deve:

  • versare l’imposta sostitutiva con l’aliquota d’imposta nella misura del 16 per cento (o la prima rata nel caso di rateazione dell’imposta);
  • redigere e giurare la perizia di stima.

Il nuovo valore derivante dalla perizia può essere contrapposto al corrispettivo della vendita dei terreni in luogo dell’originario costo o valore di acquisto. La disposizione è sicuramente vantaggiosa perché consente di ridurre la plusvalenza derivante dalla cessione. Tuttavia, prima di optare per questa misura è necessario valutare bene l’operazione tenendo conto anche del versamento dell’imposta sostitutiva.

La suddetta circolare ricorda che sono abilitati alla redazione della perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola i soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

Ai fini dell’asseverazione della perizia sono competenti, oltre alle cancellerie dei tribunali, anche gli uffici dei giudici di pace e i notai. È necessario conservare la perizia, ai fini di un’eventuale richiesta, formulata in sede di controllo, da parte dell’Amministrazione finanziaria.

IL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

Il versamento dell’imposta sostitutiva, il cui termine è stato fissato al 15 novembre 2023, può essere rateizzato fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data (in luogo del versamento in un’unica soluzione). Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo da calcolare a decorrere dal 16 novembre 2023 e da versare contestualmente a ciascuna rata (15 novembre 2024 e 17 novembre 2025).

Bisogna prestare particolare attenzione alle scadenze perché nel caso di versamento dell’intero importo o della prima rata oltre il predetto termine del 15 novembre 2023, la rideterminazione non può considerarsi perfezionata e il venditore non può utilizzare il valore rideterminato al fine di determinare l’eventuale plusvalenza.

LA RIDETERMINAZIONE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Si ricorda che i dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni devono essere indicati nel modello di dichiarazione Redditi relativo al periodo di imposta di riferimento della rideterminazione. In particolare, in caso di rideterminazione del valore delle partecipazioni, si dovrà compilare l’apposita sezione del quadro RT mentre per la rideterminazione del valore dei terreni si dovrà compilare l’apposita sezione del quadro RM del modello Redditi 2024.

Anche i contribuenti che utilizzano il modello 730 devono presentare i suddetti quadri del modello Redditi ed il relativo frontespizio entro i termini di presentazione di quest’ultimo modello.

Si ricorda che l’omessa indicazione nel modello Redditi o dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale si applica la sanzione con un minimo di euro 250 fino ad un massimo di euro 2.000.

L’omessa indicazione nel modello Redditi (quadri RM o RT) delle rivalutazioni delle partecipazioni e dei terreni ha carattere formale e non pregiudica in alcun modo gli effetti della rivalutazione.

IL CODICE TRIBUTO

La risoluzione n. 144/E del 10 aprile 2008 ha istituito il codice tributo “8056” da utilizzare per il pagamento dell’imposta sostitutiva denominato “Imposta sostitutiva delle imposte sui redditi per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola”. Il codice tributo è esposto nella “Sezione Erario”, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”. Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per cui si effettua il pagamento, nel formato “AAAA”. Autore: Elettra Bandi.

SCARICA LA CIRCOLARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE QUI

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